В предыдущих статьях по теме ЖКХ пока не была затронута еще одна серьезная проблема, связанная с работой управляющих организаций, обслуживающих сегодня жилые дома. Между тем, она большинством экспертов считается одной из наиболее сложных и значимых. Для понимания истоков ее появления, необходимо изучить историю вопроса.
История появления управляющих компаний
В советские годы была сформирована государственная система ЖЭУ (жилищно-эксплуатационных управлений), наиболее известной частью которых были пресловутые ЖЭКи (жилищно-эксплуатационные конторы). Именно последнее название до сих пор чаще всего фигурирует при описании организаций, работающих в сфере ЖКХ.
Советская система продержалась аж до 2005 года, когда вступил в действие новый Жилищный кодекс. Он предусматривал реорганизацию всех ЖЭУ, которые по-прежнему были полностью государственными, в частные управляющие организации в виде УК (управляющих компаний) или ТСЖ (товариществ собственников жилья). В большинстве случаев происходило следующее: ЖЭУ или ЖЭКи просто приватизировались и меняли название на УК, все имущество переходило к новой организации, а кадры и структура оставались прежними.
Фактически, вместо реорганизации произошла смена вывески, которая сочеталась с переходом собственности от государства к конкретным лицам со всеми вытекающими последствиями и появлением вполне ожидаемых всеми, кроме авторов нового Жилищного кодекса, проблемами. Осуждать законодателей сложно, так как сам факт того, что с момента распада Союза почти 15 лет продолжала работать огромная советская структура ЖЭУ, показывает отношение государственных органов власти к этому вопросу.
Основные проблемы
В результате проведенной в 2005 году реформу системы управления ЖКХ каких-то серьезных изменений, кроме смены вывесок и приватизации собственности, не произошло. Однако, государство при этом совершило своеобразную рокировку: нещадно эксплуатируя в течение 15 лет ресурсы, созданные еще в СССР, оно разом скинуло все проблемы на вновь созданные частные структуры.
При этом практически моментально выявилось множество проблем:
• кадры УК были абсолютно не подготовлены к работе в рыночных условиях;
• сохранялась серьезная зависимость между органами государственной власти и руководством УК, которые ранее находились в прямом подчинении;
• недостаточное внимание к вопросам ЖКХ обернулось стремительным ростом износа фондов и т.д.
Подтвердить последний пункт могут следующие наглядные цифры: в 1990 году общая площадь аварийных жилых домов составляла 3,3 млн. кв. м., в 2000-м – уже 9,5 (рост практически в 3 раза!), а в 2007–м – 15,1. Низкую эффективность произошедшей в 2005 году реформы показывает тот факт, что в дальнейшем количество аварийного жилья продолжало стремительно расти, составив 23,8 млн. кв. м. в 2015 году.
Следствием описанных выше проблем и советских методов работы управляющих компаний стал рост коррупции, происходящий на фоне безграмотной и неэффективной деятельности. В качестве примера можно привести сегодняшнюю ситуацию в ЖКХ не самой бедной по меркам страны Тюмени: в 2016-2017 годах началось массовое разорение УК (более полусотни заявлений на банкротство за полтора года из работающих в городе 185 компаний). Структурами МВД вполне логично начато расследование ситуации, что наверняка закончится многочисленными уголовными делами.
Конечно же, создаются и новые современные УК, готовые работать в рыночных условиях. Однако, чаще всего, они начинают управлять новым или находящимся в хорошем состоянии жилым фондом. В результате пропасть между изношенным, а иногда и ветхим или аварийным жильем, и новостройками только увеличивается. А каких-то реальных путей выхода из кризиса попросту не видно.
Автор: Алексей Липатов / Экономический обозреватель / Сетевое издание «Ньюз-24»
